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王健林谈生意、局势与财富观

发布时间:2013-10-29 20:47:55   来源:   浏览次数: 0

万达董事长王健林

  
       10月27日,在合肥几条主干道的路灯上,随处可见万达文化旅游城的广告标牌。这天是合肥万达城的奠基仪式。继哈尔滨、南昌、青岛之后,万达的文化旅游产业棋局今年落定第四个项目。为此,他们再掷350亿。乐居深度报道汇总》》

  
       就在前一天,为了赶上当晚的球赛,王健林特意嘱咐下属将媒体采访前移。当他从面见当地政府人士的贵宾室转到采访间时,闪光灯瞬间爆发,统一着正装的下属们前呼后拥,让这位首富先生显得范儿十足——这段时间,他一直活跃在公众视野里。最近的十天内他带领万达跑步收编,收购了北京与湖北的两家旅行社。作为此前网友热议青岛“土豪明星盛宴”的幕后推手,现在,他再借合肥万达城释放对文化旅游业的野心。

  
       他的意向是在国内做满10个万达城,最终辐射全国,主题乐园、酒店、电影依然是主要元素。而选定合肥更多是基于万达广场在此的不错收益。据他们的竞争对手监测,合肥万达广场月均销售额多达260余万元。在安徽,王健林的目标是让万达成为第一个千亿投资企业。

  
       但全国四个项目、近1400亿的总投资额让许多人认为万达正在冒险。在采访中,王健林说每一个万达城经营期至少10年。加上资金回流,在项目的前几年,万达至多每年投入50—60亿。

  
       “如果我判断文化旅游业是回报率非常低的行业,那我就不会做了。”大概多年雷厉风行的军人作风也影响了王健林的语言风格。在采访中,他声音虽低,却简洁有力。

  
       王健林认为,中国正经历迅猛城市化进程,他选定的城市人口每年都有少则几十万的递增。这预示着文化旅游业还有更大的成长空间,仅主题公园中国就可以有数百个。“文化旅游业不缺需求,缺有效产品的供给。”他说。

  
       一些数据支撑了他的判断。现在万达院线税后回报率超10个百分点。今年夏天,万达几个度假区的平均酒店入住率达85%,他预计未来至少还会提升10%到15%。

  
       强调差异化依然是万达制胜文化旅游业的秘籍。不同于迪斯尼,万达城60%—70%的项目都在室内。在合肥万达城的开工典礼上,大队人马打起安徽凤阳花鼓助阵——除了吸纳蜚声国际的合作伙伴,万达也结合城市当地文化特点打造项目。

  
       这位商业大佬也关注政策空间。对于多年房地产调控,王健林认为不算成功,在越来越多刚需面前,仅打击房价很难取得成效。在他眼里,即便建立长效机制也难以同时取悦官员、商人与百姓。“解决房子的问题对世界各国政府都是高难度考题,做的好的极少。”王健林说。他还倡导两年后非核心城市都无需限购。

  
       现在,王健林拥有的文化、旅游、商业帝国为他带来了86亿美元的身家。他声称自己感到幸福是因为一直在逐梦——他要把万达带到世界500强企业前100名的位置上。截至今年上半年,万达集团收入745.1亿元,同比增长33%。

  
       在采访中,他总结了自己的底气来源:幸运,因为做生意赶上了商业大发展的时代。持续努力,脚踏实地,尤其在创造了万达独有商业模式的基础上。

  
       记者:万达在安徽的布局是什么?为什么会选择在合肥打造文化旅游城?它在万达整个战略中处于一个怎样的位置?

  
       王健林:安徽是中部大省,万达在安徽的布局很大,现在已经是第六个项目,还没有包括已经在签约的。总部署已接近10个。我们在安徽发展的特点是双赢,每一个项目都重视。我希望万达成为在安徽的第一个千亿投资企业。现在的目标应该很快会达到。

       在合肥有两个原因。第一是合肥自身发展的规模,这七八年以来,合肥进入了高速增长期。从人口不到100万,到现在已是370万市区人口,城市每年增长30万人,速度惊人。而且合肥的城市骨架拉的也特别开,这种发展规模和态势吸引了我。第二就是我们在合肥这些年的投资效益都超出了预期,包括政府服务的效率和环境也不错。这是一个非常大的动力。合肥包河区是万达唯一一个既有万达广场,又有万达旅游区的地方,万达城里还有七八家酒店。再加上高铁时代到来,合肥成了交通枢纽,沪陇线,京广线,好多高铁都在这里交汇,合肥又居于中部,从全国各地过来时间都比较短。

  
       记者:在安徽,近的有芜湖方特,远的有上海迪斯尼,万达城在这两者之间有什么特点能吸引人过去?这个项目怎么考虑安徽本土的文化,有没有可能被复制?

  
       王健林:迪斯尼在内地只有一个,还没开出来。我跟你说一个数据,美国3亿人口,现在有270几个主题公园,在美国人流最多的主题公园并不是迪斯尼,是六旗主题公园,它的旅游公司比迪斯尼要多得多。我喜欢用数据分析来支持我的判断,来投资我的决策,我觉得中国是可以支撑至少一百个、甚至数百个主题公园这种旅游规模的。但是如何做到大家都能生存?就是差异化。

       每一个项目如果都是一个模式、一个内容就坏了。等我十个项目完全布局成功后,会引导大流,想好一个完整的产业链,这样一圈就来了,可以派生成很多盈利点,我们是有很成熟的思考的,要做到每一个项目都独具当地文化特色。

       明年3、4月份,合肥的主题公园设计就完成了,可以戴眼镜看3D。我们有两个电影娱乐科技的项目,是专门请美国的高手做的。还有目前中国第一个第四代的室内水公园,是最创新的上下两层,目前还没有别人在做,这就是特色。我们现在正在创新,要不然我这个投资就麻烦了,吸引人的程度就降低了。


       合肥的主题公园还涉及概念性旅游,我们不会跟别人一样,而是以湿地项目为主。安徽的冬天也是很麻烦的,夏季有雨季,我们考虑任何一个万达城,大概60%到70%的项目都是在室内进行的,这个就是跟迪斯尼最大的差异化。不瞒你说,我在无锡可能要投资更大一个项目,我的目标就是奔着迪斯尼去的,我想用我们万达的事实来证明,中国人做的旅游项目可以和美国所谓知名品牌抗衡,我们将来就比两个核心指标——旅游人次、旅游收益。2015年底迪斯尼就开园了,我们无锡的项目大概是在2016年底前后,所以大概2017、2018年就会有准确的数据出来,看谁的指标更高。

       记者:这个项目会如何利用巢湖得天独厚的自然资源,在生态环保方面有没有一些考虑?

  
       王健林:我们在巢湖边上利用了原来的一个小水系,挖了一个十几公顷的湖,做了五六层的度假型酒店,秀也是在湖边布置的。这条河目前水质不太好,在进入布置前要做一个水处理,我们对设计公司下的指标就是要达到三类水标准。它很安全,比巢湖现在的水要好的多,环保就是这么处理的。这七八个度假酒店我们还做了近两公里长的人造沙滩,这样大家可以有海边度假的感觉。

       另外,我们的广场、酒店、旅游设施,全部按照国家住建部绿色一星标准规划设计,万达几年前内部就有强性指标,任何项目拿不到绿色一星的认证,他们就要受处罚,而且更重要的不是设计认证,还有运营认证,这个更难。现在我们拿的设计认证大概是运营认证的3倍左右。运营认证是要求运行到两年才能评估,可能还有一个制度时间。

       记者:万达最近跑步收编,在短短十天内连续收购了北京和湖北的两家旅行社。万达对旅游产业链的布局是什么?


       王健林:这个去年就定了,我们是希望做全产业链。我们不动产的前期设计归建设部门、管理部门管,这样会产生更多比较效应。做旅游也是这样,现在做平台,还需要旅行社支撑。除此之外,有自己营收更好,不排除将来会有航空领域。这些做通以后,对旅游产业影响是非常大的。收购旅行社仅仅是开始,凡是投资大的文化旅游城的地区我们都会考虑,定位区域优势,而且旅行社的投资资金对万达来讲我觉得是可以忽略不计的。

  
       记者:在短短一年内,从哈尔滨、南昌、青岛到合肥,这是第四个万达城,你们投资了1400亿。巨额投资下怎么保证集团资金方面的运转?

  
       王健林:合肥项目总投资350亿。我们内部给这个项目的经营期是10年,但是可能会轮流在三、四年完成,房地产价值会提升。哈尔滨的经营期也是10年,青岛是12年,我们任何一个项目经营期至少达到10年。不能简单的把总投资就作为当年的投资,这是极其错误的概念,总投资是在这个项目完成之内的所有投资额相加。如果合肥要400亿,前几年投资大,可能每年投资50、60亿就够了。而且企业拿出一部分资金,还可以获得一部分贷款,我们还有房地产预售,这几个相加。很多人习惯把我们宣布各地的总投资相加,说今年投了2000亿,现金从哪来?我觉得相加的这个人简直不会用自己的脑袋思考这个问题,不是简单的把总投资相加就等于当年的投资。

  
       记者:万达文化产业的转型越来越明朗,到2020年商业地产的收入占比会到50%以下,但文化产业的资金回流与增长都相对缓慢。这种转型会给万达带来哪些风险?

  
       王健林:这个问题的论点首先就是错误的。现在很多学者分析说文化旅游回报率低,这是不对的,你不能用文化事业的眼光来分析文化产业,若从这个角度确实养了很多剧团,效率很低,需要国家财政负担。但是就文化产业本身,比如国家搞电影院线这几年都是亏损,民营企业搞就发展很快,如果亏损怎么会支撑每年四千块平米的速度。所以我说2017、2018年中国电影市场会超过北美,2022、2023年会是北美的两倍,就是基于每年的增长。简单说万达院线税后回报率百分之十几,怎么能说文化产业就一定不挣钱?我给你举一个例子,一个小小的张家界,这个地级市里有三台节目在演,其中投资个把亿的节目两年就收回投资。如果我判断文化旅游业是回报率非常低的行业那我就不会做了。文化旅游对我来讲第一首先是一个没有天花板的行业,它的增长是无极限的;第二我也认为它是一个回报率很理想的行业。我们度假区今年夏天的平均酒店入住率85%,今年我预计至少还会再提升10%到15%的百分点。现在十一黄金周拥堵的状况说明,中国消费者已经升级到需要文化旅游的状况了,我的看法是文化旅游行业不缺需求,缺有效产品的供给,所以我是充满信心的对它进行投资的。

       记者:为了解决项目资金的问题,有没有考虑成立民营银行?

  
       王健林:没有这个计划。现在银行赚钱是垄断造成的,假如真正放开利润就平均化了,而且银行也是高风险行业,我觉得我在现有的不动产、文化、旅游,这几个产业可以做得足够大,而且效益也足够好,所以我暂时不会考虑去做民营银行,我不认为做民营银行就一定比我做其他的挣的多。如果许可权不放开,全国就那么几家,那还能挣钱。

  
       记者:所有的万达城都会有持有物业和可售物业的配比,配比情况如何?您曾说未来大部分城市可能都不会再调控了,为什么?

       王健林:配比没有准确的计算过。比方说合肥的项目投资两百亿,回收期是十到十五年,财务会有风险,会通过适度的开发写字楼、商住楼稀释一部分。每一个项目要因地制宜,合肥项目销售面积不多,可能我们的持有率比别的城市要大,因为它在省政府旁边,土地资源较紧缺。

        我说两年后无需调控的是非核心城市,北上广这些城市不一样,它可能有全球性的购房者、投资人。除此之外的很多城市我觉得无需限购,现在有些地方房子价格卖的都比较低了,商业物业的投资基本是城市化到百分之七八十。现在在美国,城镇化是94%,购物中心每年都在减少。如果中国城镇化率达到80%左右,我估计不动产的过程也会结束。

  
       记者:您的意思是北上广的房地产市场将来需求还会增长,不会像三四线城市那样出现供大于求的局面。可中国人在一线城市似乎有很多虚假需求,如果这类投资性虚假需求大大压缩,会不会导致房地产市场会很快供过于求?

    
       王健林:认为北上广或像合肥、长沙这样的二线城市的需求是投资撑起来的,这个看法是完全错误的。最近十年来北京城市人口净增750万,上海这十年净增800万,广州每年大概新增60万人,合肥平均每年新增30万人。如果有10万人买房,就相当于北京当年供应的总量。许多所谓专家说北上广的房地产是虚假的,可能马上要崩盘,是因为根本不看这些数字。现在中国就是一个由农村到小城,从中城到特大城市的城市化进程。且现在北上广全都限购。北京去年购房95%是首次购房,现在还打击这个行为。所以我说我们现在的房地产需求不能简单的说都是泡沫,房地产市场基本还是以刚性需求为主,特别在限购的城市里。十年九调控,加了这么多政策,现在还是在增长,这是刚沫了。

  
       记者:近五年房地产调控不断加码,这给房地产行业带来哪些质变?您对长效机制有什么看法或期待?

  
       王健林:我觉得总体看,这些年调控不算成功。首先调控的定位发生了偏差,把它定成控制房价上涨,而不是定位在其他方面,你做更大的努力效果也不好。中国正在城市化快速形成当中,中国经济体也是向着世界第一大经济体发展,人民还在增加,你却压着房价上涨。如果每个政府致力于每年建多少公租房、经适房,怎么建立一套体系,商品市场如何发展,可能比这个调控要好的多。


       至于建立长效机制,因为它还没出来,我不好评价。我看也很难有什么机制能够做到大家都满意。不要去希望哪个人出几招,就成为领导、商人、百姓都满意的高招。这个招基本上出不来。因为解决房子问题对世界各国政府都是高难度考题,做的好的极少。新加坡做的好,50%到60%的人是住在政府的房里,他们感觉不到痛苦,但原因是它人少。总的说来解决好这个问题很困难,我不主张像有些经济学家或者学者那样寄希望于建立长效机制,觉得出台以后中国就没有房地产的难题了,大家住房的痛苦指数一下子就降低了。这个问题是一个极其复杂的社会问题,牵扯到多方利益,难度也非常大。其实只要做的好一点点,就应该给予肯定,不要想着做到圆满才是做好。

       记者:根据福布斯的数据,您现在已经有86亿美元的净资产,成为中国首富。请您分享一下您的财富观。作为中国最富有的人,您感觉幸福吗?

  
       王健林:幸福观看怎么看,我觉得我是幸福的,因为我在追求我自己的梦想,我在逐梦当中,每一次离梦越近,我都感觉特别欣慰。所以我觉得很幸福。有的人可能觉得吃一顿好的也很幸福,买一套房子很幸福,但是我现在的幸福价值观跟别人不太一样。我经常跟我的同仁讲,我们是非常幸运的一批人,第一是时代的幸运,早三十年,晚三十年没戏了,早三十年没有拼搏的可能性,晚三十年你发展不出来;第二个是我们自己本身很幸运。是做生意,而不是去从政,也不是搞科研,我正好赶上了商业大发展时代;再一个我们的商业模式也幸运,我们正好创造了这种商业模式,现在又有一种新的商业模式,把这几个结合在一起,以我们的平台、发展速度,如果再坚持努力几年,就可能真的创造一个全世界一流的超级企业出来。这就是我的幸福观。


       第二说到财富观,这个真的很难分享。你说我怎么去教那些创业者像我这样呢?太困难了,我觉得就脚踏实地。我们今年已经推了一个创业计划,就是每年拿五千万,十年拿五个亿。也不光拿钱,在万达所有的广场上,每一个都拿两到三个门店来支持年轻的朋友,创业成功率我估计90%以上。因为如果失败了,那个广场的总经理就麻烦了,他一定要帮那个年轻人出主意,他只要做了别人就不会再招商了,要确保他有成功率。如果卖饺子,这个商城就不会再卖饺子。我觉得这么创业,这个人干一个店干的好,也不排除还可以干第二个,第三个,慢慢做。除此之外,我还在想,我这个模式最大的问题是不能复制到全国,只有万达一个品牌,我们能不能想一个新的模式,一个便于复制的创业计划。尽可能多的扶持青年人,特别是大学生能创业。当然创业究竟能走多远,那还要看多种因素。

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